Тонкости переговоров по аренде нежилого помещения. Важные нюансы в договоре аренды.
Арендатор, находившийся в поиске подходящих вариантов аренды офиса или любого другого помещения и, наконец, нашедший несколько подходящих помещений, начинает знакомится с их собственниками, правоустанавливающими документами и предлагаемой формой договора аренды.
В наше время и в нашей экономической ситуации любой коммерсант борется за эффективность своего бизнеса. И в нашем случае обе стороны тоже должны отстаивать интересы своего бизнеса. Простая и понятная ситуация, когда все что декларировалось на этапе выбора вариантов совпадает с тем, что есть в действительности - идеальна.
Но нас интересует другое, более типичное развитие событий, когда заманчивое предложение собственника после проявления заинтересованности начинает корректироваться, разумеется не в пользу арендатора. Мы не безразличны к таким ситуациям, поскольку при этом нарушаются этические нормы ведения бизнеса и, более того, страдает репутация компаний-участников. Поэтому в этом обзоре мы собрали несколько наиболее интересных признаков некорректного ведения дел при обсуждении условий сделки и подготовке к подписанию договора аренды нежилого помещения.
1. Цена аренды не включает НДС. Иногда предложение кажется интересным по характеристикам и расположению, по цене не выходящим за рамки аналогичных предложений. Но как выясняется позже, собственник либо не является плательщиком НДС или просто указал цену без налога. Для арендатора это означает одно - удорожание аренды такого объекта, поскольку в первом случае он не сможет зачесть НДС из арендных платежей, а во втором - будет платить на 18% больше. Очень редко, но бывают предложения, не теряющие своей привлекательности даже после увеличения стоимости аренды на ставку НДС.
2. Полезная площадь. Часто бывает, что на переговорном этапе к площади помещений добавляется некая величина, называемая площадями общего пользования,
т.е. заинтересовавшая Вас площадь увеличивается на величину «коридорного коэффициента». Его величина может достигать 1,2 и означает это, что арендная
плата за обсуждаемое помещение увеличится на 20%.
В некоторых случаях коридорный коэффициент – предмет торга и в случае заинтересованности в предлагаемом помещении можно договориться о частичном включении
коридорного коэффициента в расчет ежемесячного платежа.
3. Расходы на связь, всегда забота арендатора. Но вот расходы на коммунальные услуги, в том числе: электроэнергия, вода, тепло, канализация, уборка и вывоз мусора могут входить в стоимость аренды или не входить в нее и так же могут служить предметом переговоров с собственником. Нельзя допускать ситуации, при которой включенные ранее (на этапе предложения) в арендную плату услуги, в договоре выводятся за ее рамки без понижения цены аренды.
4. Сопутствующие услуги. На практике часто встречается ситуация, при которой собственники офисных зданий заключают эксклюзивные договора с поставщиками услуг связи, клининга, питания и др. В этом случае, Вы будете ограничены безальтернативным предложением конкретных компаний без возможности использовать наиболее удобного или экономически выгодного Вам поставщика. Это еще один из способов повысить рентабельность аренды для собственника и дополнительная нагрузка на арендатора.
5. Если Вас интересует помещение, которое требует отделки, перепланировки или ремонта, то необходимо тщательнейшим образом оценить и предусмотреть в договоре аренды все нюансы этого мероприятия. Важно осознать что если Ваш бизнес требует нестандартных планировок и отделки – это не нужно собственнику и он не будет заинтересован в такой отделке его помещений. Если же планируется потратить 2-3 месяца на стандартный ремонт и отделку, здесь нужно говорить об арендных каникулах. Возможны и другие формы компенсационных льгот арендатору. Это так же предмет переговоров.
