Коридорный коэффициент: что это и как он учитывается?
Аренда офисов в Москве — существенная статья затрат коммерческих компаний. При заключении договора юристы обеих сторон ломают копья, согласовывая пункты с условиями аренды, ответственностью сторон, условиями оплаты коммунальных и дополнительных услуг.
При этом, существует интересный нюанс, имеющий несколько названий — коэффициент полезной площади, коэффициент потерянной площади, loss-фактор, но самое популярное - коридорный коэффициент.
Коридорный коэффициент - атрибут любого современного офисного или торгового помещения, ведь ни одно здание не обходится, без входной группы, лестницы, коридоров. Эта величина может быть близка к «0» лишь в складских помещениях, например в складских ангарах, где вся площадь может использоваться под хранение товара и нет необходимости во вспомогательных площадях.
В остальных случаях необходимо понимание как правильно его посчитать.
Расчет коридорного коэффициента
Формула расчета коридорного коэффициента достаточно проста:Коридорный коэффициент = Sобщ./(Sобщ.—Sвспом.)
где:
Sобщ. — общая площадь помещений;
Sвспом. — площадь вспомогательных помещений.
В различных зданиях к вспомогательным площадям могут относиться входные группы, коридоры, холлы, лифтовые зоны, лестницы, санузлы, технические помещения и другие.
Чем выше класс бизнес-центра, тем, как правило, меньше значение коридорного коэффициента. Высокая стоимость аренды помещений в бизнес-центрах заставляет собственника или инвестора максимально эффективно планировать полезную площадь здания. Здесь существует лишь два ограничения: cанитарные и проектно-строительные нормы.
Для торговых и офисных центров существуют общие принципы построения полезных пространств, когда лифтовые зоны, объединенные с холлами и коридорами размещены с учетом оптимального пути людей до рабочих/торговых зон, санузлы и технические помещения оптимизированы по площади и расположению.
Для административных зданий, построенных более 30 лет назад, коридорный коэффициент имеет значения в рамках 1,2 — 1,3. При этом, чем меньше общая площадь помещений таких зданий, тем коэффициент выше.
В нашей практике мы столкнулись с собственником небольшого 3-х этажного отдельно стоящего здания (ОСЗ), общая площадь помещений которого составляла 190 метров. Из них площадь лестницы — 40 кв.м., 5 кв.м. - площадь санузлов и 8 метров площадь входных групп на этажах. Коридорный коэффициент такого здания составляет 1,387.
Дисбаланс полезной площади в этом случае приводил к повышенным расходам на коммунальные услуги и заниженным арендным платежам.
Для одних арендаторов предпочтителен офис, состоящий из помещений, где могут разместиться рабочие места, а вспомогательные помещения (коридоры, санузлы, помещения питания, серверные) будут вне зоны арендованного офиса. Другие предпочитают все это иметь в составе своего блока.
Это вовсе не означает что первые не платят за возможность пользоваться дополнительными услугами. Именно в этом случае и применяется коридорный коэффициент.
Часто коридорный коэффициент оговаривается в договоре аренды помещения в явном виде и участвует в формуле расчета суммы ежемесячного платежа за аренду помещения. Второй вариант: в договоре указывается реальная площадь помещения, а его стоимость указывается уже с учетом коридорного коэффициента. При этом название его нигде не фигурирует. Второй вариант менее популярен у собственников, поскольку изначально повышает стоимость аренды квадратного метра и негативно влияет на конкурентоспособность предложения.
Вопрос учета коридорного коэффициента должен быть решен между арендатором и арендодателем на переговорном этапе. Он способен существенно изменить привлекательность объекта и может являться предметом разумного торга.